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          1. 【南通市】《江蘇省城市規劃管理技術規定》

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             第一章 總則

            第一章    總則


            1.1  為加強南通市區城市規劃管理,規范、有序地推進城市建設,提高人居環境質量,促進城市可持續發展,保證城市規劃的實施,根據《中華人民共和國城市規劃法》(以下簡稱《城市規劃法》)、《江蘇省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》(以下簡稱《省實施辦法》)、《江蘇省城市規劃管理技術規定》(以下簡稱《省技術規定》)以及國家、省、市與城市規劃相關的強制性標準、規范,結合南通市實際情況,制定本規定。

            1.2  本規定是《城市規劃法》、《省實施辦法》、《省技術規定》相配套的實施性規定,在南通市區行政區范圍內,編制城市規劃、進行城市規劃管理須執行本規定。在城市規劃區范圍內的其它地區按本規定有關條款執行。

                1.3  南通市區行政區內工業與民用建筑工程、市政基礎設施工程、道路橋梁工程、綜合防災工程、園林綠化工程、城市景觀與環境設計、城市亮化與美化工程、室外廣告發布等各項建設工程,須執行本規定。

            城市總體規劃確定的規劃區范圍內的鐵路、港口、公路、河道、各類管線等適用于本規定。

             第二章 城市土地使用管理

            2.1 城市用地分類

             2.1  城市用地分類


                2.1.1  城市用地,根據其使用的主要性質進行分類,按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》執行。

                2.1.2  與城市用地相連的各級風景區、各類旅游度假區,其向公眾開放,并有一定游憩設施的用地,包括用地范圍內的水域,計入公共綠地,其余概不作為城市建設用地。


            2.2 建設用地的適建性規定

            2.2  建設用地的適建性規定


                2.2.1  各類建設用地的劃分和使用性質應遵循土地使用相容性的原則,符合經批準的詳細規劃的規定。

                2.2.2  尚無經批準的詳細規劃的地區的建設用地,應由城市規劃行政主管部門根據分區規劃或總體規劃的規定進行建設適建性劃分。

                2.2.3  城市建設用地的適建規定見表二-1

                2.2.4  表二-1中未列入的建設項目,由城市規劃行政主管部門根據建設項目對周圍環境的影響和基礎設施等條件,確定其適建性。

                2.2.5  需改變經批準的規劃用地性質或超出表二-1規定的適建范圍的,應對規劃進行調整,并按規定程度和審批權限批準后方可執行。

                2.2.6  城市新建居住小區應按國家和省建設行政主管部門規定,同步配套教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理及其他八類設施,為居民提供必要的公共活動空間。


            2.3 建設基地控制指標

             2.3  建設基地控制指標


                2.3.1  建設基地最小面積應不低于表二-2的規定。

                2.3.2  建設基地不足上述規定的最小面積,但有下列情況之一,且不妨礙城市規劃實施的,城市規劃行政主管部門可以核準建設:

                2.3.2.1  鄰接土地已經完成建設或為道路、河道或有其他類似情況,確實無法調整、合并的;

                2.3.2.2  因城市規劃街區劃分、市政公用設施等的限制,確實無法調整、合并的。

                2.3.3  城市規劃區內的成片開發地區,必須編制詳細規劃,經批準后實施。

                2.3.4  城市各類建設基地的建筑密度、容積率應不超過表二-3的規定。

                2.3.5  采用較高的容積率值時應采用較低的建筑密度值,具體應用數值在表二-3規定幅度內由城市規劃管理部門綜合考慮有關規定及實際情況后確定。

               2.3.6  原有建設基地的容積率已超過規定值的或綠地率未達到規定值的,不得在該基地范圍進行擴建、加層。

                2.3.7  在符合消防、抗震、衛生、交通等有關規定和本規定的前提下,在自身功能需要以外為社會公眾提供開放空間的,可按表二-4的規定增加建筑面積,由規劃行政主管部門具體核定,但增加的建筑面積總計不得超過該建設基地的規定建筑面積的百分之十五(規定建筑面積=建設基地面積×該基地允許建筑容積率)。

             

            注:1核心區:濠北路,濠東路、城山路,濠西路、躍龍路,青年路所界定的用地范圍,其中涉及到濠河風景區及歷史保護區等重要地段的建筑密度、容積率指標,按批準的相關規劃執行。  

               2地區:鐘秀路、外環西路、工農路、虹橋南路內側、核心區外圍地區所界定的范圍。唐閘鎮區、天生鎮區、陳橋、幸福、秦灶鎮區、觀音山鎮區,地區的標準執行。

               3地區:地區外圍地區,包括新城區、崇川開發區、狼山風景區、市開發區、港閘開發區、站前區,以及各鄉鎮的工貿園區,按地區標準執行。其中狼山風景區(含狼山鎮區)建筑密度、容積率指標,按批準的相關規劃執行。

               4、表中未列入的科研、大中專院校、中小學校、體育場館以及醫療衛生、文化藝術、幼托等設施的容積率控制指標,應按國家有關規定執行,但不得超過上表中相應居住建筑的指標。

               5、混合用地按不同性質用地比例折算。

             注:開放空間的條件和計算方法見附錄五。

                2.3.8  建筑物之間因公共交通需要,架設穿越城市道路的人行通道且符合下列規定的,其建筑面積可不計入建筑容積率控制指標范圍:

                2.3.8.1  通道內不設置商業設施,通道全天候對公眾無償開放;

                2.3.8.2  通道下的凈空高度不小于5.0米,但穿越寬度小于16米且不通行公交車輛的城市支路的通道下的凈空高度可不小于4.5米。

             第三章 建筑管理

            3.1 建筑間距

             3.1  建筑間距


                3.1.1  建筑物的間距除必須符合消防、抗震、安全、環保、工程管線和文物建筑保護等方面的要求外,應同時執行本規定。

                3.1.2  根據居住建筑日照標準和我市實際情況,居住建筑日照間距系數低限值按表三-1執行。

                3.1.2.1  居住建筑日照間距按下列公式計算:

            Li·H

            式中:L=建筑間距

                   i=日照間距系數

                   H=南側建筑的計算高度(見附錄二)

                3.1.2.2  市區居住建筑日照間距原則上不考慮不同方位的折減系數,但因城市景觀或其它特殊要求的需要,經城市規劃行政主管部門審核,并報南通市規劃委員會批準,可參照表三-2規定執行。

             注:1建設基地<1公頃,且無集中公共綠地的(面積<400平方米),居住建筑間距按表

                     三-1增加0.05的系數。建設基地>1公頃的須設置公共綠地。

                 2當新建居住建筑位于已建住宅的南側時,相鄰建筑間距系數按表三-1增加0.05

                    (屬一次規劃分期實施的,按原批準的詳細規劃核定的間距系數執行)

             

              注:1、表中方位為正南向(0°)偏東、偏西的方位角。

                   2L為當地住宅正南向布置時的日照間距。

                3.1.3  多層(含中高層)居住建筑間距:

                3.1.3.1  多層居住建筑間距,條式建筑按表三-1系數計算確定;點式建筑根據具體情況參照3.1.3.3和附錄一第3條計算確定。

                3.1.3.2  多層居住建筑非平行布置時(夾角≤60°),其最窄處建筑間距按平行布置的居住建筑日照間距控制。

                3.1.3.3  在南北向居住建筑南側、東西向居住建筑東西側垂直(夾角>60°)布置的多層居住建筑,其建筑間距按表三-1標準乘以0.7系數控制,先期實施的新建住宅須同時滿足0.35iH退界要求;當垂直居住建筑山墻寬度大于16米時,按平行布置居住建筑控制。

                3.1.3.4  在滿足日照間距條件下,平行布置的條式多層居住建筑南北之間的間距最小不得小于12.5米,山墻間距不得小于6.5米,山墻有一側居室窗戶的,不得小于8.5米,山墻一側出挑陽臺的,山墻最小間距不得小于10.5米。當山墻之間設置道路的:居住區道路,山墻之間的最小距離不得小于24米;小區級道路(寬6~9米),最小山墻間距不得小于12米;組團級道路(寬5米),最小山墻間距不得小于10.5米;當道路寬小于5米時,山墻最小間距不得小于8.5米。平行于城市道路的沿路建筑(含居住、非居住)的山墻間距應符合城市規劃,并滿足消防、施工和安全要求。

              3.1.3.5  多層居住建筑地面層為非居住用房時,視同居住建筑控制間距。在舊城核心區建筑密集地段進行改建確有困難的,經城市規劃行政主管部門核定,其與南側建筑的間距,可扣除地面層非居住用房的高度計算。

            地面層設置層高小于2.2米的自行車庫等附屬用房時,可扣除其高度計算與南側建筑的間距。

                3.1.4  低層居住建筑與其相鄰低、多層居住建筑的南北向間距,按多層居住建筑間距有關規定控制,但最小間距不得小于8米。山墻之間有公共道路的,山墻間距不得小于6米;無公共道路的,應視具體情況,滿足消防、施工、通行要求。

            3.1.5  高層居住建筑間距:

                 3.1.5.1  高層居住建筑之間的建筑間距,條式建筑按表三-1系數計算確定;點式建筑,南北向的,不得小于南側建筑高度的1倍,且不得小于南側建筑面寬的1.2倍,其最小間距為30米;東西向的,不得小于較高建筑高度的0.4倍,其最小間距為18米。

                3.1.5.2  高層居住建筑與多、低層居住建筑之間的建筑間距,南北向的,北側為多、低層居住建筑時,建筑間距按3.1.5.1條規定控制;南側為多、低層居住建筑,條式的建筑間距按表三-1規定控制,但最小間距不小于13米,點式的建筑間距按3.1.3.3條規定控制。

                3.1.5.3  高層居住建筑與高、多、低層居住建筑的山墻間距,按消防和施工安全的規定控制。山墻均有居室門或窗戶的,其間距不得小于13米。

             3.1.6  非居住建筑與居住建筑的間距:

                3.1.6.1  非居住建筑位于居住建筑南側或東西側的,其建筑間距按居住建筑間距規定控制。在符合日照、環保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下,低層非居住建筑與相鄰居住建筑山墻垂直布置時,如山墻無門、窗、陽臺,其間距可酌情縮小。因城市街道景觀需要,經規劃行政主管部門核定,平行于城市道路的沿路非居住建筑可與相鄰居住建筑山墻毗鄰建造。

             高層非居住建筑與相鄰居住建筑山墻垂直布置時,其建筑間距應不低于表三-3規定的最小控制間距。

                3.1.6.2  非居住建筑位于居住建筑北側的,其建筑間距應符合環保、安全、消防等有關專業規范規定,其最小間距(非居住建筑)低層為6米,多層為10米,高層(含中高層)為13米。

                3.1.7  非居住建筑的間距:

                3.1.7.1  高層(含中高層)非居住建筑之間及其與其它非居住建筑的間距應不低于表三-3的規定: 

              3.1.7.2  多層非居住建筑平行布置時,最小間距不得小于10米。

                3.1.7.3  低層非居住建筑與多、低層非居住建筑平行布置時的間距按消防間距的規定控制,但最小間距不得小于6米。

                3.1.7.4  工業建筑、倉儲(庫)建筑等按相關的消防、安全間距控制。

                3.1.7.5  醫院的病房樓、休(療)養建筑、老年公寓、幼兒園和托兒所的教室、活動室及臥室的間距按表三-1標準增加0.3系數計算;大、中、小學,教學樓的間距按表三-1標準增加0.15系數計算,學生宿舍按居住建筑間距控制。

            3.2 建筑物退讓

             3.2  建筑物退讓


                3.2.1  沿建設用地邊界和沿城市道路、河道、鐵路兩側以及電力線路保護范圍的建筑物,其退讓距離必須符合日照間距、文物保護、風景園林、市政管線、消防、抗震、防汛和交通安全等方面的要求外,應同時符合本規定。

                  3.2.2  建筑物后退建設用地邊界距離:

                  3.2.2.1  沿建設用地邊界(規劃用地紅線)的建筑物,其離界距離按表三-4規定控制。界外是居住建筑時,首先必須符合3.1.2~3.1.6條的有關規定。

            注: 1、表中,i=應執行的日照間距系數,H=建筑物高度。

                 2、建筑物后退用地邊界距離以建筑物最凸出的外墻(含柱)邊線計算。挑檐、雨蓬、踏

                    步等凸出部分不得影響交通、消防等方面的要求。

                 3、居住建筑次要朝向離界距離須同時符合3.1.3.4條山墻最小間距的一半的退界要求。3.1.7.5條所列建筑物按居住建筑離界距離控制。

                 4、按表中離界距離執行時總間距小于消防間距時,應按符合消防間距的要求確定離界

                    距離。

                 5、建筑離界距離在滿足本表要求的前提下,還必須考慮其基礎施工對周邊建筑物的影響。

                 6、臨道路建筑在符合城市規劃、建筑防火和施工需要的前提下,相鄰基地邊界線兩邊

                    的建筑可毗鄰建造。

                 7、建筑物離界距離及主要、次要朝向圖示見本細則附錄三。

            8、 當新建多層建筑位于已建居住建筑的東南向或西南向時,按山墻間距加1米的要求控制,并同時滿足建筑退界要求。當新建建筑山墻與已建居住建筑山墻重合時,按表三—1規定的條款執行。

                3.2.2.2  相鄰地塊,當一方已經退讓超過規定距離時,另一方如需減小離界距離,必須滿足以下要求:

                (1)符合日照、消防、施工安全要求。

                (2)取得退讓較多方土地使用權和房屋產權所有者的同意。

                3.2.2.3  建筑間距范圍內有公共道路時,公共道路部分是否計算在離界距離內,由城市規劃行政主管部門根據退讓道路紅線要求、遮擋方位等因素具體規定。

                3.2.2.4  地下建筑物的離界距離,不小于地下建筑物深度(自室外地坪至地下建筑物底板的底部的距離)的0.5倍,且其最小退讓距離為3米。

                3.2.3  建筑物后退城市道路紅線距離:

                3.2.3.1  沿城市道路的建筑物,應按道路功能、路幅寬度以及建筑物類別、高度,確定其后退道路規劃紅線的距離,最小后退距離參照表三-5控制。

             

            注:高低層組合的建筑后退距離按建筑不同高度分別控制。

             

            城市規劃行政主管部門在確定沿城市道路建筑紅線時,應綜合考慮城市景觀的整體協調、建筑物和城市道路的交通需要、建筑物體量等因素。

             3.2.3.2  建筑物后退道路紅線以建筑物最凸出的外墻(含柱、陽臺的垂直投影線)邊線計算。挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分的設置不得影響道路通行安全和通過能力。

                3.2.3.3  沿公路的建筑物,在城市規劃建設用地范圍內的路段兩側,按后退城市道路紅線要求執行;在其余路段兩側,其后退公路兩側邊溝(截水溝、坡腳護坡道)外緣,國道不少于20米,省道不少于15米,縣道不少于10米,其它道路不少于5米。

                3.2.3.4  有大量人流、車流集散的多、低層建筑如影劇院、展覽館、大型商場、體育館、游樂場、車站、碼頭等,其后退道路紅線距離按詳細規劃、城市設計所確定的后退距離控制,并不得小于8米。

            3.2.3.5  平面道路交叉口四周的建筑物后退道路規劃紅線的距離不得小于表三-5規定數值(由道路規劃紅線直線段與曲線段的連接點算起),并應同時符合表三—6交叉口行車三角視距控制要求。

             

            注:控制距離以道路中心線計算。

             

                3.2.3.6  立體交叉口四周建筑物后退道路規劃紅線的距離按詳細規劃執行或由城市規劃行政主管部門根據有關規定核定。

                3.2.3.7  地下建筑物后退道路規劃紅線的距離按3.2.2.2條確定。

                3.2.4  鐵路沿線建筑物后退鐵路臨建筑物最近一道軌道中心線的距離按表三-7規定的距離控制。

             

            3.2.5  沿城市河道(濠河及通航河道除外)兩側新建建筑物,其后退駁岸頂沿河一側邊線的距離按詳細規劃確定,應綜合考慮河道景觀整體協調、河岸與建筑物的安全等因素。 

            現有駁岸或與駁岸同步實施,建筑主要朝向離河界最小距離不得小于8米,次要朝向不得小于6米;同時建有道路的(道路寬度≥5米),建筑主要朝向離河界最小距離不得小于13米,次要朝向不得小于11米;駁岸延后實施的,建筑主、次要朝向離河界最小距離不得小于15米。

            在設防洪堤河道兩側,建筑物后退藍線距離還應符合防洪有關規定。

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